我买的房能退吗？这期法律“干货”
文章来源：听威律所网络部 发布日期：2020-11-09 15:11
据有关数据显示，我国近年来修建的住房数量足够我国14亿人口安家居住。但问题是成为业主仍旧是大多数人触不可及的梦儿！归集原因除一定的经济规律之外，想必一系列社会问题也成为大伙买房路上的绊脚石。然而，对于大多数人而言，买房可谓是人生头等大事，因为这可能需要花费一个人甚至整个家庭半辈子的积蓄！像一些朋友采用按揭的方式购房，如果中断偿还房贷的话还会影响到个人的征信问题，故买房这一民事行为着实潜伏着众多的法律风险，它相较于其他买卖来说，因房屋买卖而引发法律纠纷通常更为普遍。
那么，我们如何正确运用合法手段解决这些纠纷，已经成为当代中国社会一个具有普遍性的问题。为使广大人民群众在面对房产纠纷的时候，能够有案可循、有例可循、有法可依，我们找来了具有典型代表性和实用参考价值的案例进行评析，知悉当中所适用的法律法规，鼓励大家在遇到法律纠纷的时候，一定要学会运用合法手段来保护自身合法权益。
2013年2月19日,张某娟与RQ公司签订商品房买卖合同一份,张某娟购买RQ公司开发的位于泗洪县东城KQ小区16号1单元XX号房屋一套,总房款407088元。2013年2月1日,张某娟缴纳首付款138088元,剩余房款26900元通过按揭贷款支付。合同约定,出卖人应于 2014年10月31日前将分期综合验收合格的房屋交付给买受人；逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。2013年 2月 26日,张某娟与中行泗洪支行签订房屋贷款合同,张某娟向中行泗洪支行借款 269000元,贷款期限为20年，利率为浮动利率，浮动周期为12个月,利率以中国人民银行公布的贷款基准利率为准，RQ公司作为保证人在合同上加盖了公司印章,合同约定保证人的担保方式为阶段性连带责任保证。2014年10月31日,张某娟向RQ公司催告,要求交付房屋。RQ公司工作人员称会延期一个月,张某娟向RQ公司主张违约责任,RQ公司称会按照合同约定执行，同时 RQ公司工作人员告知张某娟能交房时会通知张某娟。2014年12月30日,16号楼经综合验收合格。同年12月 31日, RQ公司电话通知张某娟办理上房手续，张某娟以该房屋尚未验收合格为由拒绝接受房屋。2015年1月8日,张某娟再次向RQ公司售楼处要求交付经验收合格的房屋,并要求售楼人员提供房屋验收报告,但售楼人员未能提供。2015年2月25日,张某娟向RQ公司邮寄书面通知一份,要求解除合同，RQ公司返还购房款,该邮件于2月 26日由 RQ公司签收。截至2015年3月26日，张某娟已经偿还银行按揭贷款24期，偿还本金13754.67元,利息34476.23元。另查2013年2月1日,中国人民银行6个月以下贷款基准利率为5.6%。
2013年2月，张某娟与RQ公司签订商品房买卖合同，张某娟购买RQ公司开发的位于泗洪县东城康桥小区16号1单元702号房屋一套，约定总房款为407088元，首付款为138088元，其余269000元采取银行按揭贷款方式支付。贷款年利率为6.55%，张某娟已还贷款24期，合计48231元。张某娟、RQ公司在合同中约定，出卖人应于2014年10月31日前交付房屋，逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。但RQ公司经过多次催促，不能按照合同履行交房义务，故应解除双方之间的商品房买卖合同，RQ公司应退还购房款并赔偿损失。张某娟、RQ公司之间的商品房买卖合同解除，张某娟与中行泗洪支行之间的借款抵押合同亦应解除，剩余贷款应由RQ公司偿还。
RQ公司逾期交房的时间只有2个月，延期的原因是由于水电延期进小区，该过错并非由RQ公司造成，交房期限应予延期。2014年12月30日，涉案房屋已经验收合格。RQ公司也通知张某娟办理上房手续，但张某娟拒绝接受房屋，RQ公司至今未能交房是张某娟所致，故不同意解除合同。即使解除合同，违约责任应当按照合同约定计算，不同意赔偿张某娟的损失。
无论张某娟与RQ公司之间的商品房买卖合同是否解除，中行泗洪支行与张某娟之间存在借贷合同。张某娟如果胜诉，剩余贷款应由RQ公司支付。
1.在施工过程中，RQ公司因前期入住业主的阻拦、上访及原施工企业严重违规、严重违反合同约定致使建设施工合同终止，并重新招投标，上述不可抗力导致延期交房，RQ公司不存在主观过错，且RQ公司在2014年12月底就通知张某娟接收房屋。张某娟要求解除合同不符合合同约定，不应支持。2.即使解除商品房买卖合同，RQ公司应当按照合同第九条的约定承担违约金，原审法院判决赔偿利息损失与约定不符。3.本案中，张某娟与RQ公司之间系商品房买卖合同法律关系、张某娟与中行泗洪支行系借贷合同法律关系，两个法律关系相互独立，合同相对方均具有唯一性，不应将两合同一并处理，故RQ公司也不应将剩余借款还给中行泗洪支行，而应退还给张某娟。4.张某娟也存在违约行为，因为合同约定其应当在2013年1月18日前办理完毕银行按揭贷款手续，但其一直到2013年2月26日才办理完毕，张某娟也应当承担相应的违约责任，综上，请求二审法院撤销原判，依法改判不解除涉案商品房买卖合同，由RQ公司向张某娟支付延期交付违约金。
1.RQ公司与案外人之间的纠纷与本案无关，不能成为其延期交房的理由，且涉案房屋至今未通过建设主管部门的综合验收。故张某娟有权解除商品房买卖合同且张某娟已于2015年1月8日向RQ公司发出了解除合同的书面通知，故本案的商品房买卖合同应予解除。2.本案商品房买卖合同的解除将导致张某娟与中行泗洪支行签订的《个人购房借款/担保贷款合同》目的无法实现，故原审法院判决解除上述合同合理合法。3.涉案商品房买卖合同签订的日期是2013年2月19日，而在合同中RQ公司却要求张某娟于2013年1月18日办理完毕银行贷款手续明显与常理不符。因为涉案商品房买卖合同是RQ公司单方制定，上述条款显然有失公平。综上，请求驳回上诉，维持原判。
商品房买卖合同解除后，RQ公司作为违约方应返还张某娟已经缴纳的购房款并赔偿张某娟损失。张某娟缴纳的购房款包括已经支付的首付款138088元及已经偿还的按揭贷款本金（以判决生效当月中行泗洪支行出具的还款明细清单为准）。张某娟的损失包括首付款利息损失（以138088元为本金，从2013年2月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止）及张某娟已经偿还中行泗洪支行的贷款利息（以判决生效当月中行泗洪支行出具的还款明细清单为准）。张某娟与中行泗洪支行之间的贷款担保合同解除后，RQ公司作为房屋的出卖人应将收受的购房贷款返还给中行泗洪支行，该数额以判决生效当月中行泗洪支行出具的剩余贷款本金数额为准。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，第九十七条，第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，判决：一、解除张某娟与江苏RQ置业有限公司之间的《商品房买卖合同》 ；二、解除张某娟、江苏RQ置业有限公司与中国银行股份有限公司泗洪支行之间的《个人借款/担保合同》 ；三、江苏RQ置业有限公司返还张某娟购房款138088元及已经归还的贷款本金（以中国银行股份有限公司泗洪支行于判决生效当月出具的还款清单为准），于判决生效十日内履行完毕。四、江苏RQ置业有限公司赔偿张某娟首付款利息损失（以138088元为本金，从2013年2月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止）及已经支付的贷款利息（以中国银行股份有限公司泗洪支行于判决生效当月出具的还款清单为准），于判决生效十日内履行完毕。五、江苏RQ置业有限公司偿还中国银行股份有限公司泗洪支行《个人借款/担保合同》中的剩余贷款（以中国银行股份有限公司泗洪支行于判决生效当月出具的还款清单为准），于判决生效十日内履行完毕。案件受理费8156元，保全费1720元，由江苏RQ置业有限公司负担。
本案二审的争议焦点为：一、本案商品房买卖合同是否应予解除；二、如果应予解除，RQ公司是否应当赔偿张某娟的利息损失；三、如果应予解除，原审法院将担保贷款合同合并审理是否适当及RQ公司是否应当向中行泗洪支行偿还剩余贷款；四、张某娟是否存在违约行为及是否应向RQ公司承担违约责任。
本案中，张某娟与RQ公司签订的商品房买卖合同并未违反法律或行政法规的强制性规定，故合同合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。根据双方签订的合同约定，RQ公司应于2014年10月31日前交付分期综合验收合格的房屋，逾期超过30日后，张某娟有权解除合同。RQ公司虽于2014年12月30日通知张某娟接收房屋，但已超出合同约定的交房期限，故合同约定的解除条件已成就，张某娟主张解除合同符合合同约定及法律规定，应予支持。本案中，RQ公司以施工方终止施工、业主阻拦施工为由主张延期交房，但上述因素并非合同约定的不可抗力，故对RQ公司以不可抗力致延期交房为由要求继续履行合同的主张，本院不予支持。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故在本案商品房买卖合同及担保贷款解除后，张某娟主张RQ公司赔偿其首付款及贷款的利息损失于法有据，应予支持。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的一方当事人请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提起诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”担保权人中行泗洪支行在原审中提出如商品房买卖合同解除，应由RQ公司支付剩余贷款，故原审法院将商品房买卖合同和担保贷款合同合并审理并无不当。在商品房买卖合同解除后，担保贷款合同的目的已无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除担保贷款合同。需要说明的是，担保贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除效力溯及于合同成立时，因此担保贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和担保贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行。本案担保贷款合同解除前，相应贷款本金和利息由购房人张某娟承担，原审判决担保贷款合同解除后剩余贷款由开发商RQ公司承担，同时赔偿张某娟向银行支付的本金及贷款利息，就结果而言与上述处理原则并无本质差别，本院予以维持。
公司在原审中并未提起反诉称张某娟存在违约行为并主张其应承担相应的违约责任，故本院在二审中不予处理。驳回上诉，维持原判。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条
以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国合同法》第九十三条 【合同约定解除】
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十六条 【解除权的行使】
当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第九十七条 【解除的效力】
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
张某娟与RQ公司签订的商品房买卖合同并未违反法律或行政法规的强制性规定，故合同合法有效,双方当事人均应按约履行各自义务。根据双方签订的合同约定，RQ公司应于2014年10月31日前交付分期综合验收合格的房屋,逾期超过30日后,张某娟有权解除合同。在商品房买卖合同解除后,担保贷款合同的目的已无法实现, 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除担保保贷款合同,其解除效力溯及于合同成立时,因此担保贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，在商品房买卖合同纠纷和担保贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行。按照合同法的规定,银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息,同时赔偿张某娟向银行支付贷款的本金及利息。
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